Đặng Hùng Võ - Chế độ
sử dụng đất “vô thời hạn” của doanh nghiệp sẽ có lợi cho các “đại gia”
nhiều vốn. Các doanh nghiệp trong tương lai chỉ còn cách thuê lại đất
của các đại gia này, địa tô tuyệt đối mà Mác quyết tâm loại trừ lại quay
lại nước ta.
“Bươn bả” chạy theo nhu cầu
Đúng
một năm sau thời điểm đất nước ta quyết định Đổi mới, Quốc hội thông
qua trong cùng một kỳ họp tháng 12/1987 hai sắc luật rất quan trọng,
Luật Đất đai và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Nhìn vào hình thức,
người ngoài cuộc sẽ đinh ninh rằng Luật Đất đai đóng vai “giá đỡ” cho
thu hút đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Nhìn sâu vào nội dung thì Luật
Đất đai chẳng mấy ăn nhập với Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Luật
Đầu tư tập trung vào lôi kéo các dự án công nghiệp, còn Luật Đất đai vẫn
chưa lệch khỏi tiêu điểm là sản xuất nông nghiệp. Năm 1991, Quốc hội
thông qua Luật Công ty và Luật Doanh nghiệp tư nhân nhằm khuyến khích
khu vực kinh tế ngoài Nhà nước đầu tư phát triển kinh tế phi nông
nghiệp.
Năm
1993, Luật Đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua, mục tiêu vẫn chưa
lệch khỏi phát triển kinh tế hàng hóa nông nghiệp trong cơ chế thị
trường. Luật này quy định rằng các tổ chức kinh tế chỉ được sử dụng đất
thuê của Nhà nước, không nói gì đến các quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp đối với đất đai. Gần một năm sau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông
qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất. Pháp lệnh không cho phép các tổ chức kinh
tế thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đối với đất thuê,
nhưng cho phép thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng đất thuê với mức
độ ưu tiên khác nhau. Doanh nghiệp hoạt động trong khu vực nông nghiệp
có quyền thế chấp và góp vốn đối với đất thuê. Tổ chức kinh tế hoạt động
trong khu vực phi nông nghiệp được quyền thế chấp đối với đất thuê.
Doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước (doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp
của các tổ chức chính trị xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh)
được quyền góp vốn đối với đất thuê.
Những
quy định trên phù hợp về lý luận theo hướng không cho các doanh nghiệp
kinh doanh đất thô, khuyến khích kinh doanh từ đầu tư trên đất, ưu tiên
các doanh nghiệp thuộc khu vực nhà nước và khu vực sản xuất nông nghiệp
được chuyển quyền sử dụng đất thành vốn tài chính (thông qua quyền thế
chấp và góp vốn). Cách “không cho” và “khuyến khích” như vậy thực sự rất
“bao cấp”. Thị trường sẽ không chấp nhận vì một mặt không có tác dụng
phát triển thị trường bất động sản, mặt khác tạo nên sự bất công bằng
rất lớn giữa các doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước và các doanh nghiệp
ngoài khu vực Nhà nước. Sớm hay muộn, các bất cập như vậy sẽ bị cơ chế
thị trường làm cho “mất” hiệu lực thi hành.
Giữa
năm 1994, Quốc hội thông qua Luật Khuyến khích đầu tư trong nước. Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khoá VII thông qua tại kỳ họp thứ 7 Nghị quyết
về phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm 2000 theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xây dựng giai cấp công nhân trong
giai đoạn mới. Luật Đất đai 1993 lại chậm nhịp so với yêu cầu đối với
đất đai để phát triển kinh tế phi nông nghiệp như một nội dung chính của
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhu cầu phát triển
thị trường bất động sản được đặt ra như một bức xúc trên thực tế phát
triển kinh tế phi nông nghiệp.
Đến
tháng 8/1996, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo cách
thức tiếp cận tốt hơn với thị trường bất động sản. Hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất được hình thành đối với các dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở và kết cấu hạ tầng, tất nhiên các doanh
nghiệp này có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất. Bất công giữa các doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà
nước và bên ngoài Nhà nước vẫn còn nguyên.
Vào
tháng cuối năm 1998, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
đã mở rộng thêm khá nhiều về quyền của doanh nghiệp đối với đất đai
theo hướng hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Đất ở được sử dụng vô
thời hạn, tổ chức kinh tế cũng có quyền có đất ở sử dụng vô thời hạn.
Hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được mở rộng tới các
dự án “đổi đất lấy hạ tầng”, thậm chí đất đổi ấy còn tương đương đất ở.
Hình thức Nhà nước cho thuê đất được tách ra thành 2 trường hợp, thuê
đất trả tiền hàng năm không được thực hiện quyền giao dịch đối với đất
thuê, thuê đất trả tiền một lần được quyền giao dịch đối với đất thuê
nếu thời hạn thuê đất còn lại từ 5 năm trở lên.
Luật
Đất đai 2003 đã dàn dựng lại quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế đối
với đất đai sao cho mạch lạc hơn, hệ thống hơn. Trước hết, Luật đã xóa
bỏ quyền ưu tiên của các doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước, cách tiếp
cận đất đai là công bằng giữa các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh
tế. Tiếp đó, doanh nghiệp trong nước có thể được lựa chọn hình thức
được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm,
doanh nghiệp nước ngoài (nhà đầu tư nước ngoài) có thể lựa chọn hình
thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả
tiền hàng năm. Doanh nghiệp trong nước được giao đất có thu tiền và
doanh nghiệp nước ngoài thuê đất trả tiền một lần có quyền và nghĩa vụ
đối với đất đai tương đương nhau.
Câu
chuyện trở nên phức tạp ở đây là phải cho phép nhà đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà đất ở lại được giao sử dụng
vô thời hạn. Tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Chính phủ đã cho phép nhà
đầu tư nước ngoài được sử dụng đất thuê để kinh doanh nhà ở cũng có nội
dung tựa “vô hạn”.
Những đại gia phi nông nghiệp
Quá
trình trên cho thấy pháp luật đất đai ở nước ta luôn phải “bươn bả”
chạy theo nhu cầu phát triển kinh tế, nhu cầu đầu tư công nghiệp hóa,
nhu cầu đô thị hóa, và cả nhu cầu của doanh nghiệp nữa. Lúc đầu, pháp
luật giữ rất chặt, chặt tới mức như bắt các nhà đầu tư phải yên tâm đầu
tư trên đất đã được Nhà nước chỉ định. Sau đó, mở rộng dần, chạy theo
yêu cầu của doanh nghiệp, mở cả cho doanh nghiệp sử dụng đất ở vô thời
hạn, trong khi doanh nghiệp không hề có “nhu cầu ở” của tổ chức doanh
nghiệp. Cách thức đổi mới như vậy là “quá đà”, tạo điều kiện để doanh
nghiệp đầu cơ đất đai. Chế độ sử dụng đất “vô thời hạn” của doanh nghiệp
sẽ có lợi cho các “đại gia” nhiều vốn, có thể giữ nhiều đất mà không
sao. Các doanh nghiệp trong tương lai chỉ còn cách thuê lại đất của các
đại gia này, địa tô tuyệt đối (tiền thuê đất trả cho chủ đất) mà Mác
quyết tâm loại trừ lại quay lại nước ta.
Từ
một góc nhìn khác, nhìn vấn đề thông qua cơ cấu các khoản thu từ đất.
Lấy ví dụ số liệu kiểm toán năm 2007: Tổng thu từ đất của cả nước là
36.384 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất chiếm
gần 80% (28.677 tỷ), thuế chuyển quyền sử dụng đất (2.328 tỷ), tiền thuê
đất khi Nhà nước cho thuê đất (2.180 tỷ), tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà
nước (2.488 tỷ), mỗi hạng mục xấp xỉ 6%, thuế nhà đất chỉ chiếm chưa
đầy 2% (711 tỷ). Từ cơ cấu thu như vậy cho thấy khối lượng Nhà nước giao
đất là rất lớn, mà bản chất là Nhà nước bán quyền sử dụng đất cho doanh
nghiệp. Không mấy mà giao hết đất, sau này lấy đất đâu mà dùng. Một
nguy cơ bất công bằng về đất đai sẽ ập tới trong thời gian không xa nữa.
Hiện
nay đất ở có giá cao nhất thị trường vì được sử dụng không có thời hạn.
Nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều được quyền tiếp cận đất ở
như vậy.
Theo
pháp luật hiện hành, nếu đã trả tiền theo giá đất ở rồi mà chuyển sang
sử dụng vào mục đích khác thì vẫn được sử dụng vô thời hạn, gọi là đất
có nguồn gốc đất ở. Cách tiếp cận đất đai như vậy ắt dẫn tới: (1) tạo
nguy cơ đầu cơ đất đai rất lớn, khi nhà đầu tư đã được giao đất ở thì
yên tâm giữ đất, không cần đầu tư ngay, dự án treo rất phổ biến, hoàn
thành dự án rồi cũng không cần bán nhà ngay mà có thể tùy tiện găm hàng
lại đợi “sốt”; (2) tạo nguy cơ hình thành nhóm “đại gia” đóng vai địa
chủ phi nông nghiệp, thao túng thị trường quyền sử dụng đất, kìm hãm
phát triển.
Chắc
chắn, các nhà đầu tư rất muốn giữ nguyên các quy định hiện hành vì
thuận tiện hơn cho gặt hái “siêu lợi nhuận” như thường thấy trong thị
trường trong BĐS thời gian qua.
DN có nên được đầu tư dự án vô thời hạn?
Như
trên đã đề cập, đối với các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp được sử dụng có thời hạn theo dự án đầu tư. Nhà đầu tư trong nước
được Nhà nước giao đất có thu tiền còn nhà đầu tư nước ngoài được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền một lần với quyền và nghĩa vụ hoàn toàn tương
đương.
Theo
thuật ngữ pháp lý, khi đất được sử dụng có thời hạn thì đều gọi là đất
thuê. Như vậy, cần quy về một cơ chế Nhà nước cho thuê đất trả tiền một
lần hoặc trả tiền hàng năm đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài.
Hiện
nay, nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia
đình, cá nhân; các nhà đầu tư nước ngoài không được nhận. Việc thiết
lập một cơ chế tiếp cận đất đai bình đẳng là cần thiết. Nhà nước hoàn
toàn có thể cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển quyền sử
dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân miễn là trong phạn vi dự án đã được cơ
quan quản lý chấp thuận địa điểm đầu tư. Mặc dù nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở từ hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vô thời hạn nhưng dự án
vẫn có thời hạn, khi hết thời hạn của dự án thì nhà đầu tư vẫn được nhận
lại giá trị quyền sử dụng đất từ chuyển quyền cho người khác hoặc từ
bồi thường của Nhà nước. Đây là cách tiếp cận phù hợp với quyền doanh
nghiệp được bình đẳng trong thể thức của Tổ chức Thương mại Thế giới.
Tóm
lại, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp cũng như bảo đảm
điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, có thể điều chỉnh lại chế độ sử dụng
đất phi nông nghiệp trên các nguyên tắc:
1.
Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều chỉ được sử dụng đất
có thời hạn để thực hiện các dự án đầu tư dưới dạng thuê đất của nhà
nước trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, thời hạn dự án được xác
định theo dự án đầu tư;
2.
Các dự án xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất ở một lần cho
cả thời gian thuê, các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê được nộp tiền
thuê đất hàng năm hoặc tiền thuê đất một lần;
3.
Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều được quyền nhận
chuyển quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để
thực hiện dự án đầu tư trong phạm vi dự án được xét duyệt hoặc được chấp
thuận địa điểm đầu tư;
4.
Các dự án xây dựng nhà ở để bán mà chưa bán hết nhà ở vào thời điểm kết
thúc dự án thì tổ chức đấu giá nhà ở còn tồn lại đó hoặc Nhà nước mua
để bổ sung vào quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Trong
quá trình phát triển, chế độ sử dụng đất ở vô thời hạn đối với hộ gia
đình, cá nhân là tạo điều kiện ổn định dân sinh. Chế độ sử dụng đất ở vô
thời hạn lại cho cả doanh nghiệp thì ắt dẫn đến thiếu ổn định kinh tế,
phát triển “nóng” sẽ diễn ra, “bong bóng” sẽ hình thành. Trong sửa đổi
Luật Đất đai, cần nghiên cứu để làm rõ những yếu tố tiến bộ thực, đừng
chỉ lấy sức nóng của thị trường làm tiêu chí. Hiệu quả của đầu tư mới là
điều toàn dân đang cần đến. Cũng đừng ngại áp lực từ các doanh nghiệp
“lớn” đang tạo ra
Đ.H.V.
No comments:
Post a Comment